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關于進一步提高網絡司法拍賣規范化水平的指導意見
作者單位:江蘇省高級人民法院 發布日期:2019-02-12 字號:[ ]

網絡司法拍賣是執行財產處置程序的關鍵環節。規范網絡司法拍賣工作,對于提高網絡司法拍賣的社會公信力和司法權威至關重要。結合我省法院執行工作實際,現就進一步規范網絡司法拍賣工作,提出如下指導意見。

一、盡職調查拍賣財產的現狀

1.依據最高人民法院《關于人民法院網絡司法拍賣若干問題的規定》(法釋〔2016〕18號,簡稱《網拍規定》)第6條第(二)、(九)項、第13條第(五)項、第14條第(三)項和《關于人民法院民事執行中拍賣、變賣財產的規定》(法釋〔2004〕16號,簡稱《拍賣變賣規定》)第10條,執行法院負有查明拍賣財產權屬、權利負擔、占有使用以及房產土地性質(用途)、規劃與現狀、查封前后房產結構變化情況的職責。

2.執行法院在處置財產前,要依法全面、具體、詳細調查財產情況,并在拍賣公示時說明。應調查內容包括:財產權屬(有無權屬登記、有無共有權人等)、財產性質(用途)、權利負擔(有無租賃權、用益物權、優先權等)、附隨義務、占有使用、位置結構(位置與登記載明位置是否一致、建筑物內部及外部結構有無改變)、附屬設施、裝修裝飾、已知瑕疵、欠繳稅費、優先購買權等影響占有、使用以及標的物價值等關涉競買人利益的詳細情況。

3.執行法院要履行盡職調查職責,以詢價、評估方式確定保留價的,應將調查情況提供給詢價評估機構,作為確定拍賣財產價格的參考。

將拍賣輔助工作委托社會機構或者組織承擔的,執行法院應當履行審查職責,必要時進行補充調查。不得以已將拍賣輔助工作委托社會機構或者組織承擔為由而免除盡職調查、審查職責,不得未經調查或僅由司法拍賣輔助機構調查而未經審查即上網拍賣,不得未經盡職調查僅在拍賣公告中表述為“詳見現狀”(或其他類似內容)。

二、信息披露與現狀拍賣

4.網絡司法拍賣屬于線上遠程拍賣,應最大限度地做到過程公開透明,全面展示拍賣信息,以便于接受社會監督,便利競買人作出準確判斷。

5.執行法院應將財產調查情況在拍賣之前進行充分披露。應披露內容參照本意見第2條確定。

6.拍賣財產有權屬證書、評估報告(或其他定價依據)的,應將權屬證書、評估報告(或其他定價依據)掃描件作為附件上傳至網拍頁面進行公示。

7.盡職調查并充分披露信息是執行法院拍賣財產時必須履行的法定職責。不得以“現狀拍賣”為由不做盡職調查、不充分披露信息。

三、不動產的騰空拍賣

8.省法院《關于正確適用<最高人民法院關于人民法院網絡司法拍賣若干問題的規定>若干問題的通知》(蘇高法電[2017]217號)第三條明確規定:人民法院拍賣不動產時,除法律另有規定外,一般均應清空后再拍賣。據此,除保留租賃關系拍賣或有其他法定事由外,執行法院應當將拍賣的不動產騰空后交付買受人,嚴禁在拍賣公告中表述“法院不負責騰空”。

9.司法拍賣可以在拍賣前騰空,符合下列情形之一的,也可以在成交后騰空:

(一)占有人書面承諾參與競買,如未競買成功,主動騰空標的物并搬離;

(二)書面承諾成交后騰空標的物,配合法院執行;

(三)提供擔保金作為拒不騰空妨害執行罰款預交款;

(四)申請執行人欠缺騰空所需費用墊付能力或不愿墊付騰空所需費用;

(五)其他有正當理由需要在成交后騰空的。

10.拍賣土地、廠房或其他房產時,土地、廠房或者房屋內的機器設備、家具、電器等合并拍賣的,或者被執行房產內或土地上的所有財產合并拍賣的,可以不騰空拍賣。

11.符合拍賣成交后騰空情形的,應在價款或者需要補交的差價全額交付之日起20日內騰空,并將此內容在拍賣公告中予以明確。確有特殊情況無法在20日內騰空的,逐級報請省法院批準。

12.占有人(當事人或案外人)拒不騰空的,可以要求有關部門或單位協助停水、停電、停氣等,并依法對占有人予以罰款、拘留;構成犯罪的,依法追究刑事責任。

執行法院依靠自身力量強制騰空確有困難或者執行標的物位于本省或本設區市以外的,可以逐級報請上級法院協同執行。

13.騰空標的物所需的費用,由被執行人或占有人承擔,申請執行人、競買人或其他案外人自愿承擔的除外。

14.執行法院應當采取必要措施,確保房產等拍賣財產現狀及裝修裝飾在拍賣前、后不受人為損壞。

  先騰空、后拍賣的,可以采取更換鎖具、張貼封條等必要措施,避免人為損壞拍賣財產。

先拍賣、后騰空的,應當通過執行談話筆錄、要求占有(使用)人出具保證書以及下發法律文書等形式,明確要求占有(使用)人謹慎使用、妥善保管拍賣財產,確保財產現狀及裝修裝飾不受人為損壞。

15.拍賣前騰空標的物的,騰空后可以對標的物進行必要的清理,確保標的物整潔、干凈后上網拍賣。

因清理所支付的必要費用可以由申請執行人等墊付,標的物成交后用拍賣款優先支付;標的物未成交的,清理費用由被執行人承擔,但被執行人自行清理的除外。

四、拍賣成交或流拍抵債的裁定送達

16.依據《網拍規定》第22條和《拍賣變賣規定》第23條,拍賣成交或者以流拍的財產抵債的,執行法院應當及時制作拍賣成交或抵債裁定書,并在價款或者需要補交的差價全額交付后10日內送達買受人或者承受人。

流拍后以物抵債的,因債權額較大債權人無需繳納尾款的,執行法院應當自債權人同意接受以物抵債之日起10日內送達以物抵債裁定書。

五、拍賣財產的交付

17.依據《網拍規定》第6條第(七)項和《拍賣變賣規定》第30條,除有法定不能移交的情形外,執行法院負有交付財產的職責。執行法院應當自拍賣成交或者流拍抵債裁定送達后15日內,將拍賣的財產移交買受人或者承受人。被執行人或者第三人占有拍賣財產應當移交而拒不移交的,強制移交。

六、拍賣財產的過戶登記

18.依據《網拍規定》第6條第(七)項,對于拍賣成交及流拍財產抵債且需要辦理過戶登記手續的財產,執行法院負有辦理過戶登記的職責,執行法院應當及時辦理過戶登記手續。

19.過戶登記部門支持買受人或者承受人持法院法律文書自行過戶的,可以由買受人或者承受人自行辦理過戶。過戶登記部門不支持買受人或者承受人自行辦理過戶以及其他原因自行辦理過戶有困難的,執行法院應當及時制作裁定書和財產權證照轉移協助執行通知書,并在裁定書送達買受人或者承受人之日起15日內辦理財產過戶登記手續。

買受人或者承受人應當支付相應稅費而拒不支付、拖延支付導致無法及時辦理過戶登記的,人民法院應向過戶登記部門送達裁定書和財產權證照轉移協助執行通知書,但應當載明待買受人或者承受人完稅后協助辦理過戶登記手續的內容。

20.符合省法院《關于執行疑難問題的解答》(蘇高法[2018]86號)處置在集體土地上建造的房屋、國有建設用地上建造的無證房屋,且拍賣公告中聲明不負責辦理過戶的,或者買受人、承受人明確表示無需辦理過戶登記手續的,執行法院無需辦理過戶登記手續。

21.依據《拍賣變賣規定》第31條,拍賣成交或者流拍抵債財產上設有抵押、質押或者有法院查封的,執行法院出具的裁定中應當明確有解除抵押、質押登記以及解除查封的內容,不得以“非正常解押”或抵押、質押權人自行辦理解壓等為由不予辦理、拖延辦理解押手續。

七、拍賣財產涉租賃關系的認定與滌除

22.拍賣被執行人的財產,案外人主張有租賃關系的,執行法院依據最高人民法院《關于人民法院辦理執行異議和復議案件若干問題的規定》(法釋〔2015〕10號,簡稱《異議復議規定》)第31條以及《拍賣變賣規定》第31條第2款規定進行形式審查。

需要保留租賃關系的,以裁定形式確定本次拍賣為保留租賃關系拍賣,并載明租賃到期時間;需要滌除租賃關系的,以裁定形式確定本次拍賣為滌除租賃關系拍賣。

23.滌除租賃關系的裁定中,除應當有滌除租賃關系的內容外,還應當明確解除占有、使用人對不動產的占有,并向占有、使用人發出解除占有協助執行通知書,但不得在裁定中直接確認租賃合同無效或解除租賃合同。

24.當事人及案外人對保留租賃關系拍賣或滌除租賃關系拍賣的裁定不服的,可以依法提出異議。

25.拍賣公告中應當明確本次拍賣為保留租賃關系拍賣或滌除租賃關系拍賣。

保留租賃關系拍賣的,應當明確公示租賃到期時間。

八、司法拍賣的撤銷

26.拍賣成交后,非因法定事由不得隨意撤銷拍賣。

依據《網拍規定》第31條以及《異議復議規定》第21條規定,撤銷司法拍賣,原則上需要當事人、利害關系人提出撤銷拍賣的異議申請,由執行裁判機構經異議審查后裁定是否撤銷。執行機構不得依職權主動撤銷司法拍賣,確需依職權撤銷司法拍賣的,應當通過執行監督程序處理。

27.競買人悔拍的,應依法承擔法律責任。執行法院不得勸說、強迫競買人放棄競買。凡發現勸說、強迫競買人放棄競買的,予以追責。

九、單獨拍賣與合并拍賣

28.依據《拍賣變賣規定》第17條和第18條關于單獨拍賣與合并拍賣的規定,如果多項不動產雖有獨立的權屬證書,但已經改變了現狀,多項房產已經連通,在使用上不可分或無法區隔,原則上應當合并拍賣。前述情形能恢復原狀的可以在恢復原狀后單獨拍賣。申請人申請拍賣個別房產的,執行法院應當進行釋明。

29.對于拍賣財產現狀已改變的,應在拍賣時以文字說明、圖片、照片、視頻等形式,充分披露現狀改變的情況以及相關房屋的整體現狀。不得以拍賣公告中已說明“現狀拍賣”“以現狀為準”“要看現場”等為由免除執行法院對現狀改變情況的披露職責。

十、查封后占有、使用查封財產的處理

30.依據《查、扣、凍規定》第26條,對于法院查封后沒有經過法院準許,當事人或案外人擅自占有、使用查封財產的,裁定解除其占有或者排除其妨害,并限期執行。同時予以拘留、罰款處罰,情節嚴重的,追究刑事責任。

經執行法院準許使用的,可以明確使用費,并要求使用人出具交納使用費用于清償被執行人債務的承諾書。不按承諾書交納使用費的,解除準許使用,并限期搬離。拒不搬離的,予以處罰。

十一、司法拍賣的合議制度

31.依據最高人民法院《關于人民法院執行工作若干問題的規定(試行)》(法釋〔1998〕15號)第5條和《網拍規定》第27條,執行程序中,是否拍賣、是否評估、合并(整體)拍賣或單獨拍賣、以何種方式定價、買受人是否構成悔拍、買受人逾期付款能否認定拍賣繼續有效等屬于重大事項,應當組成合議庭討論決定,不得由承辦人一人決定。


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